不動産の解決事例

家賃滞納により契約を解除し、建物の明渡しを受けた事例。
早い段階で弁護士にご相談頂き、損害を最小限に食い止めることができた事例。

Ａさんは、所有するアパートの１室をＢさんに賃貸していましたが、契約当初から家賃の支払いが遅れがちで、遂に家賃を２か月滞納するに至りました。
不安に感じたＡさんは川﨑法律事務所に相談に来られました。
担当弁護士は、Ｂさんの支払能力に問題があることは明らかであり、また連帯保証人のＣさんの資力も判然としないことから、未払い賃料の回収が困難であり、解決に時間を要するとＡさんに大きな損害が生じると考えました。
そこで、担当弁護士はＡさんから依頼を受け、家賃の滞納が３か月に至った時点で速やかに契約解除の通知を送付し、建物明渡請求訴訟及び未払賃料等請求訴訟をＢさん及びＣさんに対して提起しました。
訴訟を提起されたＢさんとＣさんは驚いたようであり、訴訟期日において、速やかに建物を明け渡すこと、滞納賃料を連帯して分割で支払うことを約束したので、裁判上の和解による早期解決が実現しました。

家賃の滞納が続く事案では、問題の解決が遅れると、それだけ家主様の損害が膨らみ続けます。本事案のように借主の支払能力に問題があることが明らかな事案は、とにかく早く退去してもらい、新たな借主を見つけることが重要です。話し合いによる解決を試みても徒に時間を浪費するだけなので、速やかな訴訟提起が必要な場合もあるでしょう。穏便な解決を希望される家主様は、訴訟というと身構えてしまうかもしれません。しかし、訴訟を提起しても、並行して話し合いによる解決を探ることも可能です。むしろ、訴訟手続が同時に進行することが借主にとって心理的プレッシャーとなり、話し合いがスムーズに進むこともあります。
本事案も速やかな訴訟提起により、結果として和解による早期解決が実現し、また滞納賃料も回収され、家主様の損害を最小限に食い止めることができました。
同じ様な事案でお悩みの方は、お気軽に川﨑法律事務所にご相談下さい。

家賃を滞納したまま借主が行方不明となった事案。
弁護士が訴訟提起することによって、建物を取り戻すことができた事案。

Ａさんは、所有する一軒家をＢさんに賃貸していましたが、Ｂさんは長期にわたって家賃を滞納したうえ、家財道具を残したまま行方不明となってしまいました。
困ったＡさんは、川﨑法律事務所に相談に来られました。
Ａさんから依頼を受けた担当弁護士は、Ｂさんの所在を調査しましたが判明せず、公示送達によってＢさんを被告とする建物明渡請求訴訟及び未払賃料請求訴訟を提起しました。
Ｂさんは訴訟の期日にも出廷せず、Ａさんは勝訴判決を得ることができましたので、この勝訴判決に基づいて強制執行を行い、無事に一軒家を取り戻すことができました。

本事案のように借主が行方不明となった場合でも、家主様が勝手に建物に入ったり、家財道具を勝手に処分したりすることはできません（後から借主が戻ってきたときに、損害賠償請求されるおそれがあります。）。
後日のトラブルを避けるためには、きちんと法的手続を踏んで解決する必要があります。
本事案のような行方不明の借主に対しても公示送達という方法で訴訟を提起することができます。ただ、公示送達を利用するためには、借主が所在不明であることを説明する報告書を作成し、裁判所に提出する必要があります。
同じ様な事案でお困りでしたら、一度弁護士に相談されることをお勧めします。川﨑法律事務所にお気軽にご相談下さい。

弁護士の助言による契約変更により、賃貸借トラブルを有利に解決した事案

Ｘ社は、店舗及びその駐車場として、土地建物をＹ社に賃貸していました（賃料月額１００万円、敷金２４００万円）。当初契約では敷引特約を定めており、その敷引割合は、契約が５年未満で終了したときは１００％、１０年未満で終了したときは５０％、１５年未満で終了したときは２５％、１５年以上の場合は１０％というものでした。
契約締結から２年程経ったころから、Ｙ社による賃料の支払いは遅れがちとなりました。
Ｘ社の代表者Ａさんは、Ｙ社の業績が悪化しているのではないかと心配になりましたが、できるだけＹ社に事業を継続して貰いたいと考え、賃料の減額を検討するようになりました。川﨑法律事務所は、以前から、Ａさんとお付き合いがありましたので、Ｘ社とＹ社の契約見直しについてもアドバイスをさせて頂くことになりました。
Ｘ社は、担当弁護士のアドバイスに基づき、賃料を月額１００万円から６０万円に大幅に減額すると同時に、賃料減額はＹ社にできる限り長く事業継続して貰うためことが目的であるので、敷引特約にかかる敷引割合を、契約が１５年未満で終了したときは１００％、２０年未満で終了したときは７０％、２５年未満で終了したときは４０％、２５年以上の場合は２０％というように大幅に改めることとし、Ｙ社との間で変更契約を締結しました。
その５年後、残念ながらＹ社は業績悪化により賃料が支払えなくなり、担当弁護士がＹ社との土地明渡交渉を行うことになりました。賃貸していたのは大きな店舗であり、店舗内だけでなく駐車場にも多くの在庫商品が保管されていたため、完全な土地明渡が完了するまで１年以上要しましたが、１０年未満の契約終了であったため敷金２４００万円は全てＸ社が取得することになり、Ｘ社としては大きな損害を回避することができました。

事業者同士の賃貸借トラブルの事案です。
本事案のように事業者に店舗を賃貸する契約においては、貸主側としても、できるだけ事業が継続して欲しいと願うものです。本事案のＡさんも、Ｙ社による事業継続を願い、賃料の大幅な減額を決断したものですが、そのことが仇となってＸ社に損害が生じないようにと考え、担当弁護士から敷引割合の変更をアドバイスさせて頂きました。
賃料減額と同時に敷引割合を変更したことが、結果的に有利な解決につながりました。このように、将来生じ得る紛争を想定し、契約を締結し、また見直すことが紛争を予防する上で重要です。
不動産に関する契約について不安がおありの方は、お気軽に川﨑法律事務所にご相談下さい。