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賃貸借契約の終了事由

不動産の賃借人は、賃貸借契約が継続している限り、その不動産を占有・使用する権利を有します。したがって賃貸人が賃借人の立ち退きを求める場合には賃貸借契約の終了を、賃借人が賃貸人に対して不動産を占有・使用する権利を主張する場合には賃貸借契約の存続を、それぞれ主張することとなります。
賃貸借契約の終了事由としては、以下のような事由が挙げられます。

・契約期間の終了
不動産賃貸借契約では、契約期間が定められている場合がありますが、その期間が経過した場合であっても、賃貸借契約が終了するとは限りません。
例えば、建物賃貸借では、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、契約の相手方に契約を更新しない旨の通知をしなければ、契約が更新されたものとみなされます。この場合、契約を終了させるためには、改めて解約の申し入れをし、その日から6ヶ月経過するのを待つ必要があります。
また、契約の中に、更新に関する定めがあれば、その定めに従って更新されることとなります。
なお、「立退料と正当事由」の項もご参照ください。

・賃料不払い
賃借人は賃料を支払う義務があります。これを怠った場合、賃貸人としては、相当期間の間に賃料を支払うことを賃借人に催告した上で、それでも支払いがなければ、賃借人に対する意思表示によって賃貸借契約を解除することができます。
ただし、1ヶ月だけ賃料を滞納したからといって、直ちに契約を解除できることは稀です。判例では、契約上の義務が履行されなかったとしても、その不履行によって賃貸人と賃借人の間の信頼関係が破壊されたと認められなければ、契約を解除できないと判断されているからです。どの程度の賃料滞納があれば信頼関係が破壊されたといえるかは、事案ごとに異なります。

・用法遵守義務違反
契約の中で、不動産の利用方法を定めた場合、賃借人はその利用方法に従って不動産を占有・使用しなければなりません。賃借人がこの義務に違反した場合にも、賃貸人は、賃借人に対して相当期間の間に契約に従った利用に戻すよう催告し、それでも用法違反が続けば契約を解除することができます。用法遵守義務違反があっても、信頼関係が破壊されていなければ解除できないことも、賃料不払いの場合と同様です。
用法遵守義務違反については、賃料不払いに比べて違反の事実を立証することが難しい場合があります。

・無断転貸・無断賃借権譲渡
賃借人は、賃貸人に無断で不動産を転貸したり、賃借権を譲渡したりすることはできません。このような無断転貸等があった場合にも、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。
このときには、無断転貸等をやめるように催告することなく、解除の意思表示ができます。また、無断転貸等は賃貸人と賃借人の信頼関係に及ぼす影響が大きいので、特別の事情がない限り信頼関係が破壊されたと判断されることになります。