滞納賃料の回収

土地・建物の借主が賃料（地代、家賃）を滞納する場合、どのようにして回収すればよいでしょうか。
滞納賃料回収のための一般的な流れは、以下のとおりです。

1. 　支払期限までに賃料が支払われていないことに気付いた場合、まずは電話、手紙、面談などで支払いを督促するのが一般的でしょう。
   借主が単に支払いを失念していたような場合は、通常、督促後すぐに支払われるでしょう。しかし、督促しても直ちに支払いがない場合は、借主の支払能力に問題が生じている可能性があります。
2. 　督促をしても支払いがない場合、借主の支払能力に問題が生じている可能性が高く、滞納が長期にわたる危険があります。
   したがって、このような場合は、賃料滞納による賃貸借契約解除も意識した、より強い督促を行う必要があります。具体的には、借主に対して、滞納賃料を支払わないときには賃貸借契約を解除し、不動産を明け渡してもらう旨通知します。
   さらに、連帯保証人がいる場合は、連帯保証人に対しても滞納賃料を請求します。
3. 　2のような強い督促や連帯保証人への請求を行っても、滞納賃料が支払われない場合は、法的手続に訴えざるを得ません。
   具体的には、借主に対して、賃貸借契約を解除して不動産の明け渡しを求めるとともに、借主及び連帯保証人に対して、滞納賃料及び明け渡しが完了するまでの賃料相当損害金の支払いを求める訴訟を提起します。

滞納賃料回収において重要なことは、
（１）できる限り速やかに行動すること
（２）賃料の滞納が続く場合には、賃貸借契約解除に基づく不動産の明け渡しも厭わないことの２点です。
なぜなら、賃料の滞納が続く場合は、借主の支払能力に問題が生じている可能性が高く、後になればなるほど回収できる可能性は低くなります。そして、滞納賃料を支払う能力のない借主が不動産の占有を続けると、その状態が解消されるまで損害が発生し続けることになるからです。

ところで、上記2のような強い督促を弁護士の名前で行うと、それだけで相手が賃料を支払うこともあります。
また、滞納賃料が続く場合の不動産の明け渡し交渉などは、訴訟等法的手続を見据えて速やかに事を進める必要がありますので、一度は経験豊富な弁護士に相談されることをおすすめします。